La venta privada de un inmueble es una operación jurídica que implica la transmisión de la propiedad o el dominio de un bien raíz de una persona a otra, mediante el pago de un precio y el cumplimiento de ciertos requisitos legales y formales. En Venezuela, el derecho a la propiedad está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999 en el artículo 115, que establece que toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes, y que nadie podrá ser privado o molestado en ellos, sino en virtud de una sentencia judicial firme y con las garantías establecidas en la ley.
Para garantizar la seguridad jurídica de las ventas privadas de inmuebles, es necesario cumplir con una serie de requisitos legales y formales que varían según el tipo de bien o servicio que se vende, así como el medio utilizado para realizar la operación. Algunos de estos requisitos son:
- La capacidad y legitimación de las partes para contratar y disponer de los bienes o servicios objeto de la venta.
- La identificación y descripción precisa de los bienes o servicios que se venden, así como su precio y forma de pago.
- La entrega o puesta a disposición del comprador de los bienes o servicios vendidos, así como la transferencia de su propiedad o posesión.
- La formalización del contrato de venta mediante un documento escrito, firmado por las partes que posterior al convenio privado pueda ser perfeccionado ante el proceso de registro en el caso de que se trate de bienes inmuebles o muebles registrables.
- El cumplimiento de las obligaciones fiscales y tributarias derivadas de la venta, tales como el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales o el impuesto sobre el valor añadido.
En el caso de que las ventas privadas de inmuebles se realicen a través de medios electrónicos, como Internet, se deben adoptar medidas adicionales para garantizar la seguridad jurídica de las partes, tales como:
- El uso de protocolos de comunicación seguros que eviten la interceptación, alteración o pérdida de los datos transmitidos.
- La verificación de la identidad y autenticidad de las partes mediante sistemas de firma electrónica o certificados digitales.
- El almacenamiento y conservación de las comunicaciones electrónicas generadas durante la transacción por un tercero de confianza que pueda aportar prueba fehaciente en caso de conflicto o litigio.
- El respeto a los derechos del consumidor en los contratos a distancia, como el derecho a la información previa, el derecho al desistimiento o el derecho a la resolución extrajudicial de conflictos.
La venta privada de un inmueble puede ser impugnada o anulada por parte de terceros que se consideren afectados o perjudicados por dicha operación. Algunos casos en los que se puede solicitar la nulidad son cuando se alega la existencia de vicios o defectos en el consentimiento de las partes, como el error, el dolo, la violencia o la intimidación; cuando se alega la ilicitud del objeto o de la causa del contrato, es decir, cuando se trata de un bien que no puede ser objeto de comercio o cuando se persigue un fin contrario a la ley, al orden público o a las buenas costumbres; o cuando se alega la simulación del contrato, es decir, cuando se oculta o disfraza la verdadera naturaleza o finalidad del mismo.
Un ejemplo de este tipo de nulidad se dio en Venezuela en el año 2022, cuando el Tribunal Supremo de Justicia declaró la nulidad absoluta de la venta realizada sobre un inmueble ubicado en el municipio Chacao del estado Miranda, al considerar que el objeto del contrato era ilícito, por haberse pactado el cobro de intereses usurarios. En efecto, el tribunal constató que el contrato celebrado entre las partes no era una verdadera venta con pacto de rescate, sino un préstamo con garantía hipotecaria disfrazado, en el que se estableció una tasa de interés del 10% mensual, muy superior a la permitida por la ley. Por ello, el tribunal anuló el contrato y ordenó la restitución del inmueble al demandante.
La nulidad de la venta de un bien inmueble puede ser declarada por los tribunales competentes, previa demanda interpuesta por el interesado dentro del plazo establecido por la ley. Sin embargo, la nulidad no afecta a los terceros que hayan adquirido el bien inmueble de buena fe y a título oneroso, siempre que hayan inscrito su derecho en el registro correspondiente. Estos terceros tienen derecho a conservar el bien inmueble y a exigir al vendedor que les indemnice por los daños y perjuicios causados.
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